海南小區業委會成立比例不到三成 “難產”業委會

2019-07-19 08:14   來源: 海南日報

  7月6日,海口市瓊山區華榮府小區舉行第二屆業主委員會選舉大會,小區居民填寫選票。海南日報記者 袁琛 攝

  原題:房屋空置率高、成立程序繁瑣、利益沖突大……海南小區業委會成立比例不到

  “難產”的業委會

  近日,海口兩個關于小區業主委員會(以下簡稱業委會)的消息引起社會廣泛關注。一個是7月14日“12345+業委會——業主決策平臺”系統啟用,有了這個電子投票系統,召開業主大會商討成立業委會將不再面臨業主組織難、到場難等問題。另一個備受關注的是《海口市住宅小區環境衛生整治工作方案》出臺,今年7月底前要有50%以上的“三無”小區成立業委會,實行業主付費自治。

  小區業委會,是代表業主利益的組織,能夠對物業管理發揮有力的監督作用。然而,據海南日報記者走訪了解,由于房屋高空置率、人口流動性大,加上成立程序過于繁瑣等原因,目前海南小區的業委會成立比例不到三成,成立比例相對較低。缺乏了業委會作為溝通平臺,小區業主的訴求無法凝聚成一股力量,散沙式的小區管理方式也頻頻導致糾紛發生。

  小區是城市的社會細胞,也是新時代社會治理的基本單元。如何引導小區做好自治,關系到千家萬戶的幸福,也考驗政府在基層治理上的執政能力。

  夏日炎炎 我家卻斷水斷電

  物業糾紛投訴量連續兩年排名居前,成立業委會實行小區自治管理呼聲高漲

  6月15日,海口市海信華庭小區部分業主家里停水停電已經好幾天了。業主詹德高很是窩火:“這么熱的天,沒水沒電,老人小孩哪受得住!”

  今年4月,由于不滿物業公司未及時公示小區公共空間水電費和電梯使用費,海信華庭小區部分業主與物業公司起了糾紛,物業公司暫停了部分欠繳公攤水電費和電梯使用費的業主水電繳納服務,不少業主家因此停水停電,業主多次投訴物業公司無果。

  6月16日,在城西鎮政府、龍華區政府相關職能部門組織下,海信華庭小區業主代表及物業公司代表聚集一起召開物業糾紛協調會。經過2個多小時的協商,業主代表同意繳納自2019年以來的小區公攤水電費和電梯使用費,物業公司需要恢復業主繳納水電費服務,至于2019年前的物業費用糾紛,需要聯系開發商進行協調。

  6月25日,海南日報記者接到詹德高的電話:“物業公司又反悔了,到現在還沒有給我們提供小區公攤水電費的相關數據,我們不能補繳費用,到現在也沒有恢復水電。”電話的那頭,詹德高無奈地說,這已經是第五次調解糾紛失敗。

  類似這樣的糾紛,并不少見。根據海口市12345市民服務熱線統計,2017年、2018年熱線投訴類型數據排名,海口市民對物業糾紛投訴都排在前兩位,大部分糾紛起源于小區管理不到位、收費混亂。

  海口2868個小區,其中有簽訂商業物業管理的小區1573個。近年來,因物業公司不作為、亂作為而產生的物業糾紛話題不絕于耳。隨著業主的維權意識增強,通過成立業委會監督物業管理、維護業主權益的訴求越來越大。據省業主委員會協會秘書長肖江濤介紹,自2018年6月該協會成立以來,業委會咨詢微信群已經開了3個,800多個小區陸續成立業委會籌備組,迄今該協會已經指導100多個小區成立業委會。

  “我們正在收集業主意見,成立業委會籌備組,希望通過業委會提出我們的管理訴求。”詹德高表示,小區籌備成立業委會,以業委會名義向物業公司要求公開所有管理支出,提高服務水平,如果服務仍不讓人滿意就終止合作,選聘新的物業公司。

  “呼聲”頻頻 “征程”漫漫

  成立業委會,最難三大關:業主參與關、政策法規關、利益沖突關

  6月15日,海口市昌茂花園牡丹園小區舉行首次業主大會,不少業主來來往往,為是否同意成立小區業委會進行投票。“籌備了大半年,終于忙到這一步了!”牡丹園小區業委會籌備組成員王創國感慨,自去年6月物業公司要求提高物業費后,大家決定成立業委會對物業公司進行監督管理,從成立籌備組到召開業主大會,花了將近一年時間。

  根據統計,海口目前成立業委會的小區有386個,占比僅13.4%,而其他市縣成立業委會的小區比例更少,初步估計全省成立業委會的小區比例不超過三成。為何成立業委會的比例如此之低?

  根據《海南經濟特區物業管理條例》規定,成立業委會需要召開業主大會選舉業主委員會,這需要達到“雙三分之二”和“雙過半”的規定,“雙三分之二”是指“部分事項的決定程序要求應當經專有部分建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主同意”;“雙過半”是指“部分事項的決定程序應當經專有部分建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。這兩個硬性指標對于很多“候鳥型”小區而言,無疑難度很大。

  瓊海市森海灣小區業主陸衛超告訴海南日報記者,小區成立業委會工作流程的第一步是需30%以上業主聯名填寫申請表向所在的街道辦事處提出申請,森海灣小區有8000多戶業主,現在僅有100多戶常住,大多數都是“候鳥”。對于長期不在此居住的業主,志愿者們通過電話形式溝通,但目前也才搜集到1600多戶業主的同意申請書,成立業委會還有漫漫“征程”要走。

  對于業主們來說,“弄懂吃透”有關成立業委會的政策法規也不容易。海口市金宇街道辦城建辦主任習以才說,由于成立業委會環節多,街道辦作為監督指導部門,需要花費大量精力去組織協調,但目前街道辦負責業主大會事務的機構編制、人員也很缺乏,目前轄區有100多個小區,僅有30個小區成立了業委會。

  此外,一些小區成立業委會,還遭到了物業公司的阻撓,因為一旦業委會成立,意味著公共收益可以由業委會管理監督。

  兩次破解“投票難”的嘗試

  電子投票系統的上線使用,不僅給業主選舉成立業委會提供了方便,也為政府部門指導和監管業委會成立過程提供了有效抓手

  找不到業主參與投票,找到業主后,業主大會投票又容易引發“暗箱”操作風波,此類問題導致我省很多小區遲遲無法成立業委會,那么,“投票難”的問題如何解決?

  今年1月份,在省“兩會”期間,有省人大代表提出建設“物業云”電子議事系統,通過電子議事系統讓小區業主參與成立業委會、選聘物業、維修資金管理等事項。

  據了解,在上海、深圳、廣州等城市已經開始推廣使用小區電子投票議事系統,業主通過手機、電腦登錄系統就能完成電子投票,參與決策小區的公共事務,比之前通過“掃樓”式書面投票更高效也更有公信力。海南的“候鳥型”小區很多,業主無法到現場參與業主大會,如果能試行電子議事系統,小區公共事務決策的參與率將會大幅提高。

  2018年5月,三亞市物業綜合管理平臺開始上線試運行,成為我省首個試行小區電子議事系統的城市,但三亞市住建局相關負責人告訴海南日報記者,由于三亞的一些小區業主數據信息搜集不全,且職能部門之間在信息系統導入上也有對接問題,導致系統的信息錄入進度比較緩慢,目前僅有10個小區完成了業主身份信息數據錄入,還沒有小區利用該系統順利開展投票表決。

  今年7月14日,由省業主委員會協會聯合海口市信息中心共同開發的“12345+業委會——業主決策平臺”系統在海口市海岸塞拉維小區啟用,試點后,從發起成立業委會到備案,業主只需要3次投票即可。投票結果還可得到公證處公證,避免人為操作“投假票”的可能。

  據悉,目前海口正逐步在4個小區試點電子投票系統,試點工作結束后,將總結試點情況,修改完善工作流程,并在全市推廣“12345+業委會——業主決策平臺”。

  反思:成立時萬眾一心 成立后一片茫然

  業委會運行仍需專業培訓以及相關部門的監督指導

  “啟用電子議事系統,可以解決業主召集難、業主身份確認難等棘手問題。但是解決不了業主自治議事意識低,業委會組織運作不規范等問題。”習以才說。

  對此,海口東盛名苑業委會主任張文君深有感觸,“成立時萬眾一心,成立后一片茫然。”大部分小區是奔著解決物業糾紛成立的業委會,但成立后發現治理一個小區的難度不亞于管理一家公司,大家全憑一股熱情在干活,一旦不規范運作,就極容易激化矛盾,也打擊班子成員的積極性,業委會仍需要進行專業培訓以及相關部門的監督指導。

  長期以來,業委會成立難,成立后運行也難,小區治理矛盾困局如何破解?中國物業管理協會客座講師劉強認為,小區治理種種糾紛矛盾的背后,一定程度上反映了我國基層治理面臨的困境。一方面,是業主維權意識和組織化程度在提高,另一方面,是基層法制建設整體上相對滯后,存在立法空白、法規條例相互沖突等問題。

  業內人士表示,物業管理條例規定中對業委會成立和執行工作沒有具體的監管規定,導致政府職能部門對業委會的監管無法到位。該業內人士建議,政府應重視對業委會成立以及運行工作的相關資源支持,尤其是增加對直接負責指導和協調工作的基層街道辦事處的人力投入。

  2018年6月,在省住建部門指導下,我省成立全國首個省級業主委員會協會,對小區業主、社區管理部門進行指導、培訓以及提供專業咨詢,加強相關政策法規的宣傳,推動小區自治管理,探索解決目前小區管理的各種“痛點”問題。

  此外,劉強認為,在小區矛盾中,物業糾紛最為突出,這背后也暴露出物業行業服務能力和素質“雙低”問題,而此現象在老舊小區尤其突出。相關部門也應該做好監管并逐步引導物業行業朝透明化、規范化發展。

  海口華宇名第物業服務有限公司項目經理劉楠認為,隨著小區自治管理的規范化,也在倒逼物業行業市場趨向開放化、專業化,“物業行業的觀念會從管理小區轉變為服務小區”。(記者 孫慧)

[責任編輯: 紀驚鴻 ]
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